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从2013年开始的新兴市场海外投资热，时至2018年仍未退烧，跌破不少专家眼镜，不可否认的，东盟十国携带大量人口红利，总人口数为6.2亿人，为全球人口第3多区域，平均年龄仅28岁，具有人口多、年轻、生产力及劳动力足够，到2020年，东盟十国中产阶级将增加至4亿人，占人口比重达55%；在收入增加的驱动下，长线内需消费潜质看好，庞大内需市场吸引外资大量投资，其中，越南（V）、印度尼西亚（I）、菲律宾（P）这三个VIP国家，预估GDP平均增长率分别超过5%最受青睐。 海外投资人看好菲律宾跃升黑马 在东盟VIP三个国家中，调研机构高力国际尤其看好菲律宾。菲律宾投资市场因总统杜特尔特的基础设施建设「Build！Build！Build！」计划，瞬间成为海外投资人关注度最高的国家。根据菲律宾房地产领导品牌Ayala Land「2017年度财报」，2017全年海外销售金额达到416亿比索，大幅增长32%，占其总销售额的34%（约1220亿比索）。而明显增长的海外买家则是来自中国，以2016年来看，来自中国的买家只占总销售额2%，而2017年大幅成长六倍至12%（约147.6亿比索）。 菲律宾房地产获利心法 不要短进短出 很多海外投资人来到菲律宾投资，总是希望能够短进短出，因为不熟悉菲律宾市场，只想赚快钱就跑。但就菲律宾房地产现况，并不适合短进短出，主要原因： 二手房交易热度正在起步 菲律宾房价从2010年开始上涨，一般项目施工期约5年，换言之，马尼拉房地产第一波交房潮在2015年才开始出现。以前，菲律宾二手房交易市场未被重视，菲律宾人习惯跟大型开发商买房，因担心房子无法如期完工，故二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比，马尼拉二手房市场的交易速度慢，需要较长时间的销售期，产权过户更名时间长，想短进短出的投资人不应该有错误期待。 房地产交易赋税不能省 菲律宾房地产交易有一项税赋叫资本利得税CGT（Capital Gain Tax），税率为6%，课税标准为买卖合同价格。虽名为资本利得税，但实际课税却以成交总价为主，而不是获利部分。假设转售二手房价格为500万比索，则需缴交30万比索的资本利得税给菲律宾政府，是短线投资中相当高的交易成本。 海外投资人应该以长期持有的策略投资菲律宾房地产，才有机会赚到黄金十年的波段涨幅，尤其以下两点是其主要利好： 房价还在上涨 菲律宾平均年收入刚过3000美元，依据中国经验，在人均收入在3000－10000美元这段期间，是中产阶级购买力最强的时候，尤其以民生内需为首的房地产业最受惠。参考菲律宾往年房地产市场数据，菲律宾马尼拉房价平均年涨10-12%，相对其连续五年GDP成长率5%的表现，房市相当健康。 租房需求旺盛 马尼拉超越印度，被誉为国际外包产业(BPO)首都，主要为客服中心。目前光在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家，外包产业公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工，光MAKATI的租房需求就有24万套。目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米，比深圳的租房价格还高，但房价仅深圳三分之一。换言之，马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的3倍，真的是持有越久赚越多！
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