一 . 土地政策 1987年《菲律宾宪法》将菲律宾的土地大致分类为: ①公有领域土地(公有土地)； ②私有土地。公有土地进一步分为农业用地、森林或用材林地、矿物土地和国家公园。
公有土地 所有公有土地均归国家所有。除农业用地外,不得转让公有土地。菲律宾公民可获得不超过12公顷公有领域的可转让土地,并可租赁不超过500公顷的土地。另一方面,私人公司(菲律宾内资至少拥有60%股权)不得拥有或收购公有领域的可转让土地。
但是,它们可以租赁不超过1000公顷的公有土地,期限不超过25年,并延长不超过25年。即便是通过租赁方式，外国人不能拥有或持有公有领域的可转让土地。
私有土地 私有土地包括个人或公司所有的土地(无论是单独所有还是共同所有)，以及作为国家或其市政公司(例如省、市、自治区)遗留财产的土地。
相应的,外国公民不能在菲律宾拥有土地,除通过以下方式获得:①通过无遗嘱的世袭继承;②在1935年菲律宾宪法颁布之前;③前述自然出生的菲律宾公民,但须遵守法律规定的要求或限制。
同样,拥有超过40%股权的外资企业不能在菲律宾拥有土地。但外国人,包括外资超过40%股权的外国公司,可以租赁私人土地。
土地以外的财产权 《公寓法案》允许外国公民在菲律宾拥有自己的公寓。然而,因为公寓单位的所有权导致公寓单元的业主采用会员制,如果公寓单元的业主拥有的公寓项目/楼房驻地土地所有权,即意味着外籍人士不得超过公寓单元业主总和的40%。
二 . 商业租赁
《投资人租赁法案》 《投资人租赁法案》允许在菲律宾的外籍投资人可以针对私有土地长期租赁合同来开展工业房地产、工厂、装配或者炼油厂、农工的企业、工用或者商用的土地开发、旅游业,以及其他类似的主流生产性企业。
这些租赁权受限于特定条件:①租赁合同不可超过50年的租赁期限,每次更新不得超过25年;②租赁的区域应该只被用于多方协议中经认可的投资领域;③租赁建筑应该包含出于满足投资目的需要合理使用的区域。租赁权应该经贸易和工业部的投资理事会认证并注册。
《第471号总统令》 《第471号总统令》允许外国人可以参与不超过25年的私有土地的租赁,出租人和承租人同意的情况下每次更新年限最多为25年。
《菲律宾经济区法》 《菲律宾经济区法》及其实施细则允许外籍投资者在指定的特殊经济区域或“经济区”租赁土地以及租赁并拥有建筑物。为了向经济区内的外商独资或者外资控制的企业租赁土地,应遵守以下限制 :
①租赁期限不得超过50年,每次延长不得超过25年。
②租赁物应限于菲律宾经济区署和其他政府机构认证的区域内,并仅限于以投资为目的。
③租赁建筑业只包含为实现投资计划中的项目合理需要的区域。
④如果经济区企业在第一个50年租赁期结束后希望延长租期,其应当出示证据来证明其为国家社会和经济做出了贡献;否则,更新或者延期的申请将被驳回。
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