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菲律宾马尼拉房地产投资价值解读，2020年值得期待 年轻人口劳动力处于最佳阶段，不断增长的中产阶级，如火如荼的基建项目，菲律宾首都马尼拉无疑成为2018年亚洲房产投资的最大热点。
过去一年间，马尼拉房产大面积涨幅超过25%(新房与二手房市场均比)，不但促进了本地投资者的积极布局，更是吸引了国际投资者的蜂拥而至。那2020年马尼拉房产走势又将如何呢？是否仍具有投资价值？ 我们都知道对于普通居民来说，房子是弹性需求，当需求达到一定量时则会饱和，菲律宾房产市场连续7年呈增长态势，这让许多投资者心里打鼓：菲律宾房产会泡沫吗？
2017年底，人们就开始担心菲律宾房地产泡沫开始演变，主要原因是房价与供应量的双双上涨。然而，因施工延误和时间表的调整，2018年预测交付的住宅数量由27,000户下调整至12,800户，供应量显著缩减。截至2018年第二季度，首都马尼拉的住宅公寓库存达到108,900套。 从4月到6月完成的项目共计1,500套。原先预计在第三季度和第四季度完成的约1,100个单元的交付将推迟到2019年上半年。高力国际指出，这种供应下调对于马尼拉住宅市场来说是正面的，特别是考虑到市场上可能会存在供过于求的担忧。 以下呈现一组马尼拉公寓空置率数据，以判断目前马尼拉房市供求的虚实：得益于菲律宾BPO产业的强劲发展，其中以科技和网络游戏为主，极大的促进房市供求。马尼拉湾区的空置率从第一季度的12.9%下降至第三季度的12.5％。老牌CBD马卡蒂的空置率从第一季度的12.3％下降至11.5％，BGC新城的空置率从2018第一季度的17.3％进一步下降至15.8％。
据资料显示BGC新城凭借优越的资源优势已成为跨国企业，外国大使馆和国际学校的首选地。由于靠近马尼拉国际机场，因此外国游客以及投资者纷纷被吸引到BGC。这些投资者有如外籍人士以及菲律宾富裕家庭等。
此外，在所有CBD当中表现最杰出的为Ortigas，该区上半年空置率为6.1%，较第一季度的6.4%稍显下降。鉴于需求强劲，高力国际预计2018年首都马尼拉的空置率预计将在11％至12％之间徘徊。 以下是关于2018年上半年首都马尼拉房产市场的一些重要调查结果: 近3万套(创历史新高)的预售房被抢购一空，预计2018年底该数据将达6万套。 高需求主要是由外籍人士和当地专业人士推动，特别是中国投资者。 公寓空置率约为11%，预计未来几年仍将保持在12%左右。 首都马尼拉大部分地区的房价环比实际涨幅超过25%(新房与二手房市场均比)，而BGC和马卡蒂(Makati)等高档地区的房价涨幅约为28%。
本世纪初，菲律宾经济开始慢慢崛起，值得一提的是菲律宾房地产市场也正沿着该国强劲经济增长的道路而蓬勃发展。2017年，马尼拉商业区新增办公面积超过7万平方米，打破了新纪录。房产市场供应不断增加的同时需求也不断的攀增，尤其是首都马尼拉房产市场空置率仍然很低，仅约为5%，而这一成就的取得离不开中国公司，尤其是科技和网络游戏公司，将他们的办公室外包给了马尼拉这样的城市。 不可否认，不断增加的中国投资者，推动了房地产需求，并推高了房价。这些公司不仅在马卡蒂等商业中心购买或租赁办公空间，还为员工购买住宅物业。尽管供应量明显增加，但网络游戏公司对马尼拉异常低的空置率产生了极大影响。除马尼拉外，部分公司也选择了落户宿务及其它城市，对当地的房产市场也产生了一定影响。 近年来，马尼拉房价与租金大幅上涨。下面呈现一组官方数据，以供参考首都区住宅公寓价格的同比涨幅：
但首都区及首都以外的房价上涨存在很大差异。在首都区，房价上涨了约10.4%，但首都区以外的价格上涨仅为8.4%。总体而言，2017年全国平均房价上涨了约9.4%，其中复式房屋涨幅最大，其次是公寓单位。 这时我们又有另一种隐忧：按照近几年尤其是近两年菲律宾房产的涨幅速度，菲律宾房价是否已经处于顶峰？还有有上升空间么？ 公平地来说，其实还没有到达顶峰。你可能会想，过去7年价格的持续上涨是否意味着市场已经达到了顶峰？但是，如果你回顾一下1997年亚洲金融危机时，情况可能并非如此。当时，房地产市场经历了剧烈的下跌。但如果你比较一下经通货膨胀调整的当前房价，其实仍然低于当时的20%左右。从历史上看，目前市场仍远未达到历史峰值。 菲律宾房产正处于不断上升的发展态势，表现为本国土地价格的不断上涨与开发面积的不断扩大以及房产市场严重供不应求的局面等，这是对菲律宾房产市场良好态势最直观的反应。另一方面，因杜特尔特总统的“大建特建”发展大计的逐步落地，针对机场、铁路、桥梁、灌溉等约75个工程项目正在火热施工，基础设施建设的不断完善，会大大助力菲律宾房产市场走向更高一个层次。
根据仲量联行(JLL)最近发布的一份报告，许多知名开发商在首都马尼拉及周边城市进行开发，提供更多办公和住宅空间，以满足庞大的市场需求。仲量联行表示，到2020年，首都马尼拉将新增约210万平方米的办公空间，其中大部分将位于Makati、Pasig、Taguig、Quezon、Ortigas地区。 另外，据高力国际报告，从2019年到2021年，首都马尼拉每年将完成约25,800个单位。到2021年，马尼拉大都会计划拥有约142,000个单位，比2017年底的107,100个单位高出33％。在这三年期间，BGC新城可能占新供应量的40％，而马尼拉湾区可能会占新供应量的35％。 马尼拉湾区至2021年将提供约29,500套，增长78％。而在此期间，首都马尼拉整体公寓空置率将保持在12-13%左右。租金回报率方面则将变动不大，或只有0.3%-0.5%的小幅上涨。需求供应的增加，稳定的市场租金回报率，这些都保证了未来几年马尼拉房产投资的光明前景。
总的来说，菲律宾2019年的房地产市场前景显然光明，尤其是像首都马尼拉这样的地方。几乎所有主要城市的需求都超过了供应，而写字楼空置率还不到5%。根据最近的数据以及整体趋势，许多人认为马尼拉可能是东南亚投资房地产的最佳地点之一。 另外，在过去的七年里，菲律宾的经济增长率达到6-7%，世界上少有这样表现国家。快速增长的经济也推动房地产业的发展，越来越多的中国投资者及企业选择在菲律宾开展业务。还有，无论是在写字楼还是住宅公寓，网络游戏行业也是房地产市场的关键驱动因素之一。 据了解，菲律宾国家统计局2019年11月7日公布，2019年第三季度的国内生产总值（GDP）同比增长6.2％，优于预估6%的增长率，排名亚洲第二，超过中国，快速稳定的经济增长体现了国家各行业稳定发展的重要表现。博彩、旅游、外汇与BPO作为菲律宾国家经济的四大支柱产业在其中扮演重要的角色，尤其是四大支柱之一的BPO，在国民经济中更是起到中流砥柱的作用。
据知名咨询机构Leechiu最新声称，在经历了几年的平淡之后，菲律宾的BPO行业预计将在2019年卷土重来，而且势头将非常强劲，预计将成为写字楼市场的主要推动力，也将带动菲律宾房产市场的繁荣发展。该机构表示，未来18个月，许多来自美国的大品牌承诺将为菲律宾创造数万个就业岗位。“他们要在这里设立办公室。他们将大量雇用员工，并在未来9到18个月内投入运营，这些都是大公司。”该机构于12月10日接受采访时表示。
另据菲律宾《马尼拉时报》表示，菲律宾BPO行业2020年将达约400亿美元，并创造200万个就业岗位。总的来说菲律宾凭借价格在上涨，需求在增加，市场在以可持续的速度增长，2020年的菲律宾房产市场仍是一个吸引房地产投资的地方。 好盘推荐 项目简介
▶ 基本信息 ● 项目名：东辉中心 ● 项目地址：马尼拉帕赛市 新濠天地正对面 ● 占地面积：约5100㎡ ● 建筑面积：约60000㎡ ● 项目规划：3栋住宅 ● 停车场：地下两层 ● 商业面积：3000㎡ ● 楼层：共18层，实际无4/13/14层 ● 交房时间：2023年（约三年半） ● 户型面积：31-102㎡
项目配套 ▶ 内部配套 ● 娱乐室 ● 休闲酒吧 ● 儿童娱乐中心 ● 健身中心 ● 儿童泳池 ● 私人更衣室 ● 超大露天游泳池 ● 顶层空中花园 ▶ 周边配套 ● 新濠天地0.05km ● Ayala购物商场0.70km ● Solaier丽晨娱乐酒店1.51km ● 云顶度假村1.68km ● OKDAD冈田娱乐城2.32km ● 新加坡国际学校0.69km ● SM亚洲购物中心2.35km ● 马尼拉国际机场3.00km ● 菲律宾文化中心4.00km
马尼拉赌场核心区，执掌城市财富资源 东辉中心位于马尼拉帕赛市赌场区域，紧邻城市核心日落大道，面朝COD新濠天地娱乐城和阿亚拉商场，SM亚洲购物中心2.35公里、Solaier丽晨娱乐酒店1.51公里、OKDAD冈田娱乐城2.32公里、云顶度假村1.68公里。
周边近十家五星级国际酒店以及百万平米的公寓、写字楼，距离马尼拉国际机场仅10分钟车程。 东辉天桥飞架南北，撬动区域财富生活 东辉中心和新濠天地之间，即将搭建一条长达59米的人行天桥；人行天桥以罗哈斯大道为界，100米内直抵达新濠天地以及东辉中心二期；
建桥申请批文已通过，现处于招标阶段，预计今年的12月中旬动工； 轻轨就在家门前，快意人生无须红绿灯 东辉中心落座于帕赛市的主干道ROXAS大道，但项目在交通上的真正优势还是在轻轨和机场上。轻轨LRT-1延长线的八个站，预计2021年会有5个站率先投入运营，2024年全线贯通。
东辉中心刚好位于Aseana站对面，经人行天桥只需步行100米左右，两站抵达EDSA站，换乘MRT-3后可直达Makati商圈。 此外项目离马尼拉国际机场的距离约为3公里，车程在十分钟以内。 百万方写字楼集群，巨大租赁需求高租金回报 东辉中心位于帕赛市的博彩集中地，周边百万平米的公寓、写字楼占地规模，通过博彩业的蓬勃发展吸引了全球诸多游客前来消费，大量跨国公司集聚这里，产生海量高端租房群需求，带动当地的经济发展和拉高租金费用。
目前片区已成为马尼拉租金水平最高区域。公寓出租价格平均达到1450比索（约207元）/平方米/月。 高性价比，预计3-4年内房价翻倍 东辉中心周边部分项目，售价高达26-30万比索/㎡，甚至30万+比索。
而东辉中心相比周边楼盘售价极具性价比，优越的区位和商业环境，加上新濠天地旁的绝佳位置优势，预计未来2-3年内，房价必将翻一番。 五米极致挑高大堂，品质生活奢侈有度 五星级奢华入户大堂，给您极致的奢华体验，5米挑高的超宽视野，低调轻奢的细节设计，并且配有24小时不间断安保巡防，东辉让您感受无处不在的安心。
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东辉中心公寓被菲律宾政府准许为投资移民项目，年满35岁，只需购买房产即可获得身份。 门槛低，办理时间短，最快可8个工作日即可拿到永居签证，可在菲律宾永久自由出入、工作及居住。 安心托管，10年包租8%收益 提供前五年7%，后五年8%的租金回报，10年包租托管服务，精装交房标准，赌场区核心区确保租售无忧。
实力开发商，信誉口碑 菲律宾东辉地产开发有限公司是由福建特步投资有限公司发起，福建东辉投资有限公司、福建信源集团发展有限公司、名志体育用品（中国）有限公司等四家中国晋江企业组建成立的房地产开发公司，特步（中国）有限公司的副总裁丁明忠先生是东辉地产的主要股东。
目前在菲律宾已有3宗开发土地，包括长滩岛在建度假酒店项目，马尼拉东辉中心及正在设计规划中的东辉中心二期酒店式服务型公寓。 主力户型 东辉中心项目户型以一房和两房为主，一房面积在31.75-69.8㎡之间，两房面积超过67-102.5㎡，所有户型均带阳台。
舒适一房，富裕空间带来极致想象，好景好房，投资首选户型。
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