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2020-8-7 12:25:02 yoyosang 超级版主 楼主 41372

网上关于如何选择菲律宾的好房子的文章有很多了,因此我想写一篇文章是关于在菲律买房如何避免一些不好的楼盘。
大家都知道,买房最关键的是地段,因此不好的楼盘大部分也跟地段有关系。当然"好”与"不好”是相对的,每个人的需求都有不同,有时候还是要根据
个人需求来判断。
1.周边没有生活配套,被民房包围的楼盘。这种楼盘一 般都是在大 片的民房区内开发商买-块地来盖高楼,周边明显没有可开发的前景。也不用去想将来这
里拆迁了就会怎样。菲律宾的那些乱七八糟的街道不会拆迁,开发商宁愿去偏远的地方开发一大片空地, 也不会去搞拆迁。
一般这样的位置都不会有大型的商场,写字楼,更不用说公园之类的。
2.“靠近” 核心商业区但并不在核心区里面的楼盘要慎重考虑。这个恐怕是菲律宾买房和国内买房最大的一个不同之处了,有些楼盘的宣传特别喜欢用国内
大城市的概念来宣传菲律宾的这些核心区边上的楼盘。在国内,如果离核心区只有两三公里,那根本不算什么距离,也就几分钟的地铁而已。但是菲律宾的
基建实在太差了,驼拉又是出名的“堵城”。我们说凡是不能步行通勤的地方都很远。为什么呢?因为1)尼拉暂时还没有地铁; 2)轻轨拥挤不堪,很
多地方到不了; 3)其它公共交通很多外国人是不用的; 4) 驼拉一整年都很热, 人行道非常狭窄甚至没有,不利于长途步行。如果你很喜欢走路,在深圳
北京那种人行道比马尼拉的马路还宽阔的地方,走路都当锻炼身体了。马尼拉,很多街道几乎都没有人行道(BGC除外),稍微宽阔- -点的地方就用来停
车,能走的地方也大部分坑坑洼洼。有些路段你能看到行人要走在车行的马路上。
-般这些楼盘你要看:所谓的靠近核心区,能否步行20分钟以内到达;价格是否有明显优势,如果将来租金低一些,但你购买的价格明显低很多,租售比上
面也能挣回来(你必须对出租很有信心)。楼盘质量要高(重点),比如有些DMCI的楼盘还是可以买的,因为他们楼盘质量比较高,小区设施很好,公共空间
大。像是Makati边上的Tivoli gardens, BGC边上的Acacia estate这些楼盘虽然升值一直不太好, 但不得不承认那里的租售比还是不错的。我认识几个中国
房东,他们都说出租挺划算的。DMCI得Acacia 里面的公共空间我个人非常喜欢,像个小公园,还有篮球场,小区的小孩子有足够的户外玩耍空间。如果开
发商只是拿了2千平米来建一栋高楼,没有绿化,没有地面空间,泳池小得只能泡澡,基本上可以排除。
3.短线炒房或者资金有限的情况下慎重考虑“新区”。有些大开发商比如Ayala, Megaworld会建一些卫星城市,规划特别好。比如Arca south这样的,占
地74公顷,里面有商场,写字楼,公寓等等,前景肯定是不错的,但是新区要真正旺起来需要时间,如果你只是短线炒,当你要卖的时候二手交易可能不一
定活跃。还有一一些人是资金有限,交尾款的压力太大急于脱手,但发现很难找到接盘的。这里不是说新区不好,长远来看,肯定会涨。如果你是长期持有,
像Arca south这样的地方,未来通上地铁,会是一个新的核心区。 新区能在两三年内快速火爆的目前只有MOA那片,那是因为众所周知的某特殊行业推动
的。在这个行业在此片区蓬勃发展以前,MOA那里多年来一直都比较荒凉, 虽然商场人气不错。而BGC这样的成功案例,开发差不多用了15年,前十年也是
被菲律宾人称作“鬼城”。
说了这么多,其实就想告诉大家,选择非核心区楼盘要多方面考虑。
我个人比较推荐的:首先,核心地段不会错,蛋黄位置,出租出售没有压力, 涨幅也是最高的。其欺,楼盘不能太”小气”,开发商拿地要大,我见过在
ortigas附近有个小开发商的楼盘占地只有1000多平米,跟周边大楼的距离基本上就是墙贴墙了,公共设施都是袖珍型的,未来居住体验会很差。当然如果你
说大楼在Saceldo village或者Greenbelt附近,那种核心中的核心,不用考虑占地面积,可开发空地实在太少了。



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