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2012-2013年是马尼拉预售房项目发展高峰，代表2017-2018年将是新成交房潮（是的，你没看错！一般马尼拉预售房要五年才会交房！）。我的朋友小竹是2014年来到菲律宾工作，今年届满三年的她，也开始规划在马尼拉买一间房，但碰上预售房及二手房的多元选择，满怀疑惑的她不知道该如何下手？ 预算优先，菲律宾二手房外国人贷款不易，门槛高 像小竹一样在三年前来到马尼拉工作的台湾人为数不少，工作稳定后，总会想在马尼拉买第一间房，大部分的人首选地区是MAKATI或BGC，一来是离上班地点近，二来是较佳的生活环境。但如上述所说，经过2012年至今的项目发展高峰，这两大金融圈的可建地块已相当稀少，如果现在进场投资，几乎没有预售房可选，唯独新房或二手房。而小竹就是看上一间位在MAKATI金融圈社区公园边的新房，就总价或面积来看，都非常符合她的要求，但最后却碰上贷款的问题让她无法圆梦。 菲律宾二手房市场不比国内成熟，尤其在银行贷款部分，更是困难重重。许多客户在不了解的情况下，以为在马尼拉买间二手房跟国内一样贷款轻松，往往在付了预付款后才跑来咨询，银行贷款被拒绝了怎么办？虽然现在菲律宾本土银行对外国人购买二手房产贷款有进一步放宽，但难度依然相当大，只有在菲律宾有公司而且是公司的法定代表人才有可能贷款成功，千万不要心存侥幸或听信不良中介花言巧语。如果你看上的是已交房的新房或二手房，最好准备一次性付款的预算较保险，也就是说，买菲律宾新房的门槛跟预售房相比高出非常多，这是在菲律宾投资买房需要知道的重点之一。 近期不少开发商针对剩余的新建成的房子，推出所谓的RENT TO OWN的付款方式，顾名思义就是用租房的代价，每个月付2-3万的月付款，便可立即搬家。而在二年后，一次性缴交剩余80%－90%的尾款，房子的产权才会过户到你名下。小竹问我：这样的房子能不能买？。其实，羊毛出在羊身上，这看似简单轻松的付款方式，开发商已经将头二年的利息加在房屋总价里面，其实就是变相跟开发商贷款的意思（反推年利息约10-12%）。至于能不能买？就看你个人能不能接受这样的公司贷款（in house financing）。 目的导向，二手房买来收租金，预售房享受房产增值 现在市场上有一批专业投资人专门买进5年以上房龄的房产，因为价格相比预售房及新房便宜很多，但投资此类产品前，有三大要点必须要注意：一，如上述，外国人在二手房市场不容易贷款，需要一次付现金。二，如果房龄是五年以上的，代表最少是十年前的设计（记得菲律宾预售房盖房要五年吗？），这样的产品在未来要再转售是不容易的，但如果你的投资目的是长期收租当包租公，那在符合你的投资回报预期下，还是可以出手。三，房屋产权是否清楚？菲律宾产权过户需要准备的文件多达11种（抢先阅读：菲律宾二手房交易需要注意的文件），跟国内相比显得复杂很多，许多一手房主更不清楚原来需要这些文件才可以过户，在二手市场交易前，要提醒一手房主备齐文件再过户。 预售房在交房前，有人转售能买吗？ 在马尼拉房地产预售房市场，还会出现一种产品就是预售房转售，因为施工期长达五年，有时会有无法继续支付月付款，或想提前获利的客户选择在交房前转售，小竹也好奇的问：这样的房子能不能买？其实，这道理跟二手房市场交易相差不远，假设，一手房买方A跟开发商买了预售房，原始成交价是300万，过了二年，买方A已支付给开发商120万，而房子行情涨到400万，此时买方A选择提前获利出售，而买方B选择接手此单位，那买方B则需要准备买方A已支付的120万，加上获利涨价部分的100万，一共220万的首付给予买方A，并且必须继续承接买方A未履行完成的180万尾款。而相关的政府税费，在预售房转让时，也是必须支付的。 二手房市场很年轻，捡便宜外，首重交易安全 相比国内三十多年的发展历史，菲律宾二手房市场还是相当年轻，整个市场需要银行支持，安全的交易系统需要建立。毕竟在成熟地区可建土地稀少的情况下，会有越来越多的投资者选择二手房市场是未来的趋势。而如果想进场捡便宜的积极投资人，交易安全记得还是摆第一。
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