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凭借有利的人口基数和不断增长的中产阶级与如火如荼的基建项目，菲律宾首都马尼拉无疑成为2018年亚洲房产投资的最大热点。过去一年间，马尼拉房产大面积涨幅超过25%(新房与二手房市场均比)，不但促进了本地投资者的积极布局，更是吸引了国际投资者的蜂拥而至。那2019年马尼拉房产走势又将如何呢？今天小编来分析一下2019年马尼拉房产市场的大致走势。 从2010年开始，菲律宾房地产市场沿着该国强劲经济增长的道路蓬勃发展。2017年，马尼拉商业区新增办公面积超过7万平方米，打破了新纪录。尽管如此，空置率仍然很低，仅约为5%。许多中国公司，尤其是科技和网络游戏公司，将他们的办公室外包给了马尼拉这样的城市。 不可否认，不断增加的中国投资者，推动了房地产需求，并推高了房价。这些公司不仅在马卡蒂等商业中心购买或租赁办公空间，还为员工购买住宅物业。尽管供应量明显增加，但网络游戏公司对马尼拉异常低的空置率产生了极大影响。除马尼拉外，部分公司也选择了落户宿务及其它城市，对当地的房产市场也产生了一定影响。 马尼拉房价涨幅对比 近年来，马尼拉房价与租金大幅上涨。下面呈现一组官方数据，以供参考首都区住宅公寓价格的同比涨幅： 2017年 – 10.4％ 2016年 – 9.95％ 2015年 – 13.43％ 2014年 – 7.11％ 2013年 – 14.37％ 但首都区及首都以外的房价上涨存在很大差异。在首都区，房价上涨了约10.4%，但首都区以外的价格上涨仅为8.4%。总体而言，2017年全国平均房价上涨了约9.4%，其中复式房屋涨幅最大，其次是公寓单位。 菲律宾房产会泡沫吗？ 2017年底，人们就开始担心菲律宾房地产泡沫开始演变，主要原因是房价与供应量的双双上涨。然而，因施工延误和时间表的调整，2018年预测交付的住宅数量由27,000户下调整至12,800户，供应量显著缩减。截至2018年第二季度，首都马尼拉的住宅公寓库存达到108,900套。 从4月到6月完成的项目共计1,500套。原先预计在第三季度和第四季度完成的约1,100个单元的交付将推迟到2019年上半年。高力国际指出，这种供应下调对于马尼拉住宅市场来说是正面的，特别是考虑到市场上可能会存在供过于求的担忧。 以下呈现一组马尼拉公寓空置率数据，以判断目前马尼拉房市供求的虚实：得益于网络游戏公司雇用大量中国员工的强劲需求，马尼拉湾区的空置率从第一季度的12.9%下降至第三季度的12.5％。老牌CBD马卡蒂的空置率从第一季度的12.3％下降至11.5％，其中高级和A级公寓大楼的空置率分别下降至17％和10％。BGC新城的空置率从2018第一季度的17.3％进一步下降至15.8％。 在过去的几年里，BGC新城已成为跨国外包公司，外国大使馆和国际学校的首选地。除了来自外籍人士的持续需求外，商业中心的公寓单位也持续吸引着富裕家庭的投资兴趣。由于靠近马尼拉国际机场，因此外国游客以及投资者纷纷被吸引到BGC。 此外，在所有CBD当中表现最杰出的为Ortigas，该区上半年空置率为6.1%，较第一季度的6.4%稍显下降。鉴于需求强劲，高力国际预计2018年首都马尼拉的空置率预计将在11％至12％之间徘徊。 以下是关于2018年上半年首都马尼拉房产市场的一些重要调查结果: A.近3万套(创历史新高)的预售房被抢购一空，预计2018年底该数据将达6万套。 B.高需求主要是由外籍人士和当地专业人士推动，特别是中国投资者。 C.公寓空置率约为11%，预计未来几年仍将保持在12%左右。 D.首都马尼拉大部分地区的房价环比实际涨幅超过25%(新房与二手房市场均比)，而BGC和马卡蒂(Makati)等高档地区的房价涨幅约为28%。 菲律宾房价是否处于顶峰？ 公平地来说，其实还没有。你可能会想，过去7年价格的持续上涨是否意味着市场已经达到了顶峰？但是，如果你回顾一下1997年亚洲金融危机时，情况可能并非如此。当时，房地产市场经历了剧烈的下跌。但如果你比较一下经通货膨胀调整的当前房价，其实仍然低于当时的20%左右。从历史上看，目前市场仍远未达到历史峰值。 菲律宾开发商趋势 根据仲量联行(JLL)最近发布的一份报告，许多知名开发商在首都马尼拉及周边城市进行开发，提供更多办公和住宅空间，以满足庞大的市场需求。仲量联行表示，到2020年，首都马尼拉将新增约210万平方米的办公空间，其中大部分将位于马卡蒂、Pasig与Taguig地区。 另外，据高力国际报告，从2019年到2021年，首都马尼拉每年将完成约25,800个单位。到2021年，马尼拉大都会计划拥有约142,000个单位，比2017年底的107,100个单位高出33％。在这三年期间，BGC新城可能占新供应量的40％，而马尼拉湾区可能会占新供应量的35％。 马尼拉湾区至2021年将提供约29,500套，增长78％。而在此期间，首都马尼拉整体公寓空置率将保持在12-13%左右。租金回报率方面则将变动不大，或只有0.3%-0.5%的小幅上涨。 推动菲律宾房产需求的因素 我们看到了菲律宾房地产需求增加的一些重要因素，下面列出了更多的信息，说明需求在增加:来自外国的离岸外包公司随着比索的持续贬值，菲律宾人工成本变得更加实惠，外国公司利用菲律宾庞大的英语员工队伍成为一个利润丰厚的市场。 全球电子商务公司、呼叫中心和游戏公司等的需求都在增加。持续提供灵活的工作空间由于拥有数百万平方米的办公空间，租金保持稳定，使得公司和初创企业能够更容易地扩张和运营。本地及外国高净值人士数量增加强劲的经济增长，不断壮大的中上层阶级和外国人推动了公寓住宅市场的增长。 中国买家数量剧增越来越多的中国买家为当前和未来的增长做出了巨大贡献。据彭博社报道，自2016年9月以来，网络游戏市场已经吸引了大约15万名中国工人来到首都马尼拉区。海外汇款增加菲律宾是全球第三大海外侨汇国，仅次于中国与印度。 与2016年相比，海外菲律宾人在2017年向他们的家庭汇款高达312.9亿美元。报道称，菲律宾外汇占该国GDP的8.1%.随着比索贬值，以及国外汇款的增加，许多家庭现在有了购买和投资住宅房地产市场的购买力。(注:2018年1月 1美元=49披索，2018年12月 1美元=53披索） 建筑成本居高不下 近年来，菲律宾的土地价格倍涨，特别是首都地区更是一地难求。加之通膨压力及杜特尔特总统的TRAIN税改，建材原料上涨明显，促使建筑成本居高不下。据菲律宾统计局(PSA)官方数据显示，2018上半年建材原料较去年价格环比涨幅为8.8%。 另外，因杜特尔特总统的「大建特建」发展大计的逐步落地，促使当地建筑工人出现了短缺状态。据报道，「大建特建」方案目前已有机场、铁路、桥梁、灌溉等约75个工程项目正在火热施工中。 菲律宾2019的房市表现将如何 总的来说，菲律宾2019年的房地产市场前景显然光明，尤其是像首都马尼拉这样的地方。几乎所有主要城市的需求都超过了供应，而写字楼空置率还不到5%。根据最近的数据以及整体趋势，许多人认为马尼拉可能是东南亚投资房地产的最佳地点之一。 另外，在过去的七年里，菲律宾的经济增长率达到6-7%，世界上少有这样表现国家。快速增长的经济也推动房地产业的发展，越来越多的中国投资者及企业选择在菲律宾开展业务。还有，无论是在写字楼还是住宅公寓，网络游戏行业也是房地产市场的关键驱动因素之一。 当然，我们也看到当地人的购买力增强了，其中不乏菲律宾海外务工(OFW)大军的支撑。另据惠普最新报告显示，2019-2027年菲律宾的建筑业增长率将从之前的8.8%调整至9%。惠普表示，菲国建筑业增长将因与中国的双边关系改善而得到正面推动。菲政府更计划在2022年之前，在「大建特建」计划中开支8兆披索，大多数基金将由政府税收来源提供。 总结 根据市场数据统计及高力国际(Colliers)和仲量联行(JLL)等领先房地产机构的报告，菲律宾在2019年仍是一个吸引房地产投资的地方。价格在上涨，需求在增加，市场在以可持续的速度增长，预计未来两到三年将保持不变。 关键驱动因素将来自外国公司(包括BPO)需为员工提供住房的需求增加，中国投资者与当地人购买力增强，以及越来越多的海外汇款。菲律宾自2001年开始发展服务外包产业(BPO)以来，依靠高素质的英语人才和先进的信息技术通讯设施，发展迅速，BPO产业成为菲近年来发展最快的行业之一。到2009年，已占有全球离岸外包市场份额的20%，仅次于印度。 据知名咨询机构Leechiu最新声称，在经历了几年的平淡之后，菲律宾的BPO行业预计将在2019年卷土重来，而且势头将非常强劲，预计将成为写字楼市场的主要推动力，也将带动房产市场。该机构表示，未来18个月，许多来自美国的大品牌承诺将为菲律宾创造数万个就业岗位。“他们要在这里设立办公室。他们将大量雇用员工，并在未来9到18个月内投入运营，这些都是大公司。”该机构于12月10日接受采访时表示。 另据菲律宾《马尼拉时报》表示，菲律宾BPO行业2020年将达约400亿美元，并创造200万个就业岗位。另外，据资深投资者最近对东南亚各国房产市场的深入调查分析，给予以下小结论：越南房价已趋于回稳，国家调控初见成效；泰国也启动调控为该国房价戴上了「紧箍咒」；印尼禁止外国人投资房地产；马来西亚已过了投资价值时段；而缅甸、老挝、柬埔寨人均GDP只为1400-1500美元，还不到房价大涨的基础；柬埔寨目前被中国投资者按在地上「强打鸡血」，后续或将重步2009-2010越南楼市后尘，直接腰斩。因此，我们更加坚信：2020年马尼拉将依然是东南亚投资房产的最佳热点之一。
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