菲律宾炒房炒楼花风险分析
菲律宾去年好些地方的房产价格涨了接近15%，而基本上从我第一次去到菲律宾（2013年）开始到现在，MAKATI 的公寓价格基本上翻了一番。买房支付方式菲律宾的开发商卖的很多是期房，也就是，先拿到地，就开始卖楼花。然后慢慢建设。建好了之后交付。支付条件各不相同，举个典型的例子：1）0首付，支付3万PESO的定金。2）15%的房款免息分成60个月，按月支付。有的可以用信用卡扣，有的可以用支票，一次性填完日期和金额付。60个月就是5年，基本就是房子的建筑周期。3）开发商根据销售情况和各种成本，逐渐涨价。前几年稳定的一年最少涨了10%。但是这个涨价只针对后面签合同的客户。而且越到后面买，15%分期时间越少，每个月负担的费用就越多。4）客户在交房前任何时候，菲律宾房产中介可以把你的合同转让给其他人。转让的合同不改变总价或者分期方式，支付10万PESO（美加房产MEGAWORLD是30万P）的更名费。接手的人，先付给你之前已经支付的分期的钱款总和，以及你们协商价格与当初合同价之间的差价，接下来他再接着把你的分期和尾款付清，按之前的日程计划不变。注：已经付的分期款+剩余未尾款+差价=现在的房价5）房子一般会在5年的时候按时修好，但是并不会马上交付，这边会从底层开始，逐步装修逐步交付。一般底层开始交，到高层交完，中间隔了一年。6）当你的楼层可以交付的时候，你必须把剩下的85%尾款一次付给开发商。如果你一时半会儿拿不出来，可以跟开发商磨一磨，最多给你延期3个月（个别延期半年）。超过的话，就把房子重新拍卖。7）外国人不能贷款。本国人或者在菲律宾有合法工作纳税的人，可以申请银行贷款付尾款，利率很高，一年大概6%-7%，而且没有20年分期，一般给你分5-7年顶天了。看完上面的条件后，稍微转一下脑子，就可以想到这个楼花怎么炒。例如：假设一套房子当前价格50万，支付条件是15%分5年0利息0首付。你现在找菲律宾房产中介把合同签下来。前面5年，你总共要支付7.5万元的分期，大概是每个月1250元。假定每年的价格涨10%(卖的快，涨得快），到第五年的时候，市价就成了50*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=80.52万到第5年交房前，如果有人想买现房，那你就跟他约好80万（具体折扣可以商量）。那他就要一次性把差价的30万+你5年分期支付的7.5万给你。他转了合同后，再给开发商支付剩下的42.5万元。 也就是7.5+42.5+30=80万（现价）你拿到手的是7.5（已付）+30（利润）=37.5万。那么，就像很多香港人那样，一次性买几十套房子的方式慢慢杠的话，怎么玩呢。举个例子：假设你签了20套房子的合同。那么每个月你就要支付1250*20=2.5万元。5年60个月下来，就要支付总共2.5*60=150万元。这基本上等于你最初买3套全款的价格。（全款一般还有更大折扣）但是在第5年交尾款前，你可以卖掉其中的12套房子的合同，你将收回的现金是37.5*12=450万现金。而你剩下的8套房子要交付的尾款是42.5*8=340万。于是，你交完尾款后得到了8套总价640万的房子，并拿回了110万元的现金。这8套房子，如果出租的租售比8%计算，那么一年的租金收入为51.2万元。以上是理论值。 但实际上，前年，某些项目的增长实际上超过了我们的理论值。理论上说，你可以用3套全款房的钱，5年后拿下8-9套公寓，并且还能收回近百万现金。这是开发商给你的政策杠杆，还不是银行金融杠杆。因为基本上买房的人，特别是中国人，尾款都是一次性付清的。因此，我个人觉得，目前菲律宾的房市泡沫并不算严重。再叠加一下他们目前的GDP增速，人口基数，可以开发土地面积等问题来说，一点都不担心泡沫。个人观点。另外，在我跟ALVEO的销售主管聊天的时候，他特地说到了中国大陆客户。因为菲律宾国家的法律规定，一个公司，外国人只能持有40%的份额。一个公寓楼其实就等于是一个股份公司，那么外国人可以买到的份额只有40%。ALVEO公司的人提及中国大陆客户，形容词是“太有攻击性”，就是说，中国人买房太厉害，买太多，以至于他们现在内部规定，每个项目给中国大陆客人的份额只有20%。我说这不是扯淡吗，有生意不做？他们的解释是：1、大陆客人买了，自己不住，空房率太高，影响后面物业收入，和配套经济发展。2、项目后期，临近交房的时候，中国客人甩卖太严重，影响公司的销售工作。3、只要你在大陆之外的任何地方有银行账户或者地址证明，你就可以不在20%份额限制内。https://phcnnet.com/data/attachment/forum/202007/23/113515q4im8clp848mymms.gif https://phcnnet.com/data/attachment/forum/201912/20/021738dzhhpp71px4q7lpz.png 在菲充话费关注公众号：ee付 下载app可为工作机批量充值，水电网缴费 https://www.eepay.app eepay通过双重企业身份处理用户交易，分层处理交易数据，境内与境外账单数据完美隔离，完美保护用户个人隐私，使用最先进的加密安全技术，保证您数据安全，让您免受数据泄露侵害 菲律宾桑尼威（SUNIWAY）集团是一家专业的网络安装公司，主要服务于在菲律宾的中国公司，为各个大楼办公室提供中国IP线路，香港IP线路，菲律宾IP线路；业务包括机房建设，办公室布线建设，CDN加速服务，DDOS防御服务；菲律宾网络安装，菲律宾宽带安装，中国专线，香港专线，大陆IP，养微信网络环境，菲律宾最稳定网络公司，菲律宾最快的网络，菲律宾办公室光钎。 http://www.suniway.net https://uih.cc USDT自助兑换PHP（仅限菲律宾地区使用）
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